Arras penitenciales y desistimiento tácito: cuándo el incumplimiento del vendedor obliga a devolver el doble
Las arras penitenciales son una figura habitual en las operaciones de compraventa inmobiliaria. Permiten a cualquiera de las partes apartarse del contrato: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada. Así lo establece el artículo 1454 del Código Civil.
Ahora bien, la cuestión se complica cuando el vendedor no declara expresamente que desiste, pero tampoco cumple con lo pactado. Simplemente no hace nada. ¿Puede esa conducta pasiva o incumplidora equivaler a un desistimiento? La STS 178/2026, de 9 de febrero, aborda precisamente esta cuestión en relación con una compraventa inmobiliaria y la devolución doblada de las arras o señal entregada.
El caso: una compraventa que nunca llegó a escriturarse
El conflicto partía de una operación de compraventa de una finca. El comprador entregó 10.000 euros “en concepto de señal de reserva y como arras penitenciales”, fijándose un plazo máximo de 90 días para otorgar la escritura pública, condicionado a la conclusión de los trámites legales necesarios para transmitir la finca.
Sin embargo, el vendedor no realizó los trámites necesarios para posibilitar la elevación a público de la compraventa. Ante esa situación, el comprador reclamó primero la devolución de los 10.000 euros y, posteriormente, solicitó la devolución duplicada de las arras, es decir, 20.000 euros, al amparo del artículo 1454 del Código Civil.
La cuestión jurídica: incumplimiento o desistimiento
El debate central era si la conducta del vendedor debía tratarse como un simple incumplimiento contractual, con devolución de la cantidad recibida, o como un desistimiento equivalente, con obligación de devolver las arras duplicadas.
En primera instancia se entendió que, aunque existía un incumplimiento “inequívoco y objetivo”, ello no equivalía a desistimiento a efectos del artículo 1454 CC. La Audiencia Provincial de Bizkaia, por su parte, reconoció el incumplimiento y condenó a devolver los 10.000 euros, pero no el doble de las arras.
La respuesta del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo rechaza una interpretación excesivamente formalista. Según la Sala, no sería razonable que el vendedor que declara expresamente que desiste deba devolver el doble, mientras que quien simplemente se mantiene inactivo y fuerza al comprador a acudir a los tribunales solo tenga que devolver lo recibido.
La clave está en analizar si el comportamiento del vendedor revela, por los hechos, una verdadera voluntad de no cumplir. Cuando el incumplimiento es tan claro que equivale materialmente a apartarse del contrato, el comprador puede resolver y reclamar la devolución duplicada de las arras.
En palabras recogidas en el comentario, el Supremo admite esta consecuencia cuando el vendedor, aunque no desista expresamente, mantiene una conducta que revela que no tiene intención de cumplir el contrato.
La importancia de la “pasividad absoluta” del vendedor
En el caso concreto, el Tribunal Supremo tuvo en cuenta dos elementos esenciales:
- Existía un plazo para otorgar la escritura pública, condicionado a la realización de determinados trámites legales.
- El vendedor mantuvo una pasividad absoluta, sin realizar las actuaciones necesarias para que la compraventa pudiera formalizarse.
Esa conducta permitió al Tribunal concluir que el vendedor no estaba realmente dispuesto a cumplir. Por ello, no era necesario que hubiera manifestado expresamente su desistimiento para que naciera el derecho del comprador a reclamar el doble de las arras.
Conclusión práctica
La STS 178/2026 refuerza una idea importante en materia de compraventa inmobiliaria: el vendedor no puede evitar las consecuencias del artículo 1454 CC simplemente guardando silencio o permaneciendo inactivo.
Si la conducta del vendedor demuestra de forma inequívoca que no va a cumplir el contrato, esa actitud puede equipararse a un desistimiento tácito. En tal caso, el comprador no solo podrá resolver la compraventa, sino también reclamar la devolución doblada de las arras penitenciales.
En definitiva, esta sentencia es especialmente relevante para compradores, vendedores, inmobiliarias y profesionales del Derecho, porque recuerda que en las arras penitenciales no solo importa lo que las partes declaran expresamente, sino también lo que revelan sus actos.
