¿Qué es el IRPH y por qué es importante en las hipotecas en España?
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es uno de los índices oficiales utilizados en España para calcular el interés de las hipotecas a tipo variable. Junto al Euríbor, el IRPH ha sido ampliamente empleado por bancos y cajas, aunque suele ser más alto y menos volátil. Su uso ha generado controversia y miles de demandas por parte de consumidores que consideran que no fueron debidamente informados sobre su funcionamiento y consecuencias económicas.
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre la validez de las cláusulas IRPH?
El Tribunal Supremo ha resuelto recientemente dos recursos de casación sobre la validez de las cláusulas de intereses referenciados al IRPH en préstamos hipotecarios. Tras analizar su propia jurisprudencia y la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el Supremo concluye que no existe una respuesta única sobre la transparencia y abusividad de estas cláusulas: dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y de los hechos probados en cada litigio.
¿Cuáles son los criterios para analizar la transparencia de una cláusula IRPH?
El Supremo ha fijado un catálogo de elementos que los jueces deben valorar al analizar la transparencia y posible abusividad de las cláusulas IRPH:
- Normativa aplicable: Se debe comprobar qué normativa regía en la fecha del préstamo (Orden de 1994, Orden EHA/2899/2011, Circulares del Banco de España, o normativa general de consumo).
- Entrega de folleto informativo: En préstamos sujetos a la Orden de 1994, es necesario verificar si se entregó el folleto previsto y si se informó sobre el diferencial negativo.
- Acceso público a la información: La composición y evolución del IRPH debe estar accesible públicamente, por ejemplo, en el BOE o la web del Banco de España.
- Información histórica: No es obligatorio que la entidad entregue información histórica del índice si esta es accesible públicamente.
- Mención a la normativa: La simple referencia a la Circular 8/1990 no es suficiente.
- Sustitución de información: Si faltó información precontractual, debe analizarse si fue suplida por otros medios.
- Diferencial negativo: La omisión de este dato no es relevante si se menciona la Circular 5/1994 y la TAE del primer periodo fijo.
- Comparabilidad: El uso del IRPH no impide comparar ofertas hipotecarias con otros índices oficiales.
¿Qué ejemplos prácticos ha analizado el Tribunal Supremo?
Caso Kutxabank (Sentencia 1590/2025)
En este caso, el Supremo consideró que la cláusula IRPH superaba el control de transparencia porque:
- Existió información precontractual suficiente.
- La redacción de la cláusula era clara y detallada.
- Los clientes podían comparar con otras ofertas hipotecarias y con el tipo fijo inicial.
Al ser transparente la cláusula, no se analizó la abusividad.
Caso Unión de Créditos Inmobiliarios (Sentencia 1591/2025)
En este caso, la cláusula IRPH no fue considerada abusiva porque el tipo de interés resultante no causaba un desequilibrio importante al consumidor, comparado con los tipos de mercado de la época. El Supremo recuerda que para apreciar abusividad debe existir una desproporción muy evidente y que la comparación debe hacerse con la TAE y los tipos medios publicados por el Banco de España y el INE.
¿Cómo se determina si una cláusula IRPH es abusiva?
Para analizar la abusividad de una cláusula IRPH, el Tribunal Supremo indica que:
- Se deben tener en cuenta todas las circunstancias del momento de la contratación.
- Es esencial comparar el tipo de interés efectivo resultante de la cláusula con los tipos habituales del mercado.
- Hay que considerar otras cláusulas del contrato, como comisiones, para evitar una doble retribución.
- La comparación debe hacerse con la TAE y los tipos medios publicados oficialmente.
- Solo se considerará abusiva si existe una desproporción muy evidente en perjuicio del consumidor.
¿Qué fuentes oficiales se utilizan para comparar los tipos de interés?
El Banco de España y el INE publican periódicamente datos sobre los tipos de interés de referencia y las estadísticas de hipotecas. Estas fuentes permiten comparar el IRPH con otros índices como el Euríbor y con los tipos medios de mercado en el momento de la firma del préstamo.
¿Qué deben tener en cuenta los consumidores afectados por el IRPH?
- Analizar si recibieron información suficiente y clara sobre el funcionamiento y evolución del IRPH.
- Comparar las condiciones de su hipoteca con las del mercado en la fecha de contratación.
- Consultar con un profesional especializado si consideran que su cláusula IRPH no fue transparente o puede ser abusiva.
Conclusión: ¿Qué significa esta jurisprudencia para los afectados por el IRPH?
El Tribunal Supremo deja claro que la validez de las cláusulas IRPH depende de la transparencia y de las circunstancias de cada caso. No existe una solución única: cada situación debe analizarse individualmente, valorando la información facilitada y la comparabilidad con el mercado. La transparencia y la comparabilidad son claves para determinar la validez de las cláusulas IRPH en las hipotecas.
